При существующей жилищной политике демографический кризис стране не преодолеть: в бескрайней России многим по-прежнему негде растить детей. Об этом в интервью "Росбалту" рассказал руководитель экспертной группы при советнике президента РФ по социальным вопросам, доцент кафедры экономики города и муниципального управления ВШЭ Сергей Рыбальченко.

— Сергей Игоревич, "квартирный вопрос" поссорил много семей. В первую очередь – молодых. Насколько остро для россиян сегодня стоит проблема с жильем?

— Жилищные проблемы – это, действительно, чаще всего проблемы растущих и вновь образованных семей. Как показало обследование Росстата, 64% россиян объясняют бездетность жилищными трудностями. У нас при рождении ребенка материальное положение семьи объективно ухудшается. При рождении двоих детей риск попадания в бедность вырастает до 50%, трех – до 70%. Соответственно, портятся и жилищные условия: при появлении второго ребенка – наполовину, третьего – на 60%. Но каких-то серьезных рычагов, позволяющих семьям компенсировать эти потери, сегодня не существует.

Чтобы они появились, жилищная политика должна стать основной частью семейной. Как это имеет место во Франции или в скандинавских странах, где она ориентирована на создание условий социальной стабильности семей, которая дает им возможность иметь столько детей, сколько они хотят. У нас пока жилищная политика не подстроена под эту ситуацию.

— А программы поддержки молодых семей: льготная ипотека, материнский капитал – разве они не работают?

— При цене в 48 тыс. рублей за один квадратный метр на первичном рынке жилья "материнского капитала" хватит не больше, чем на 8 квадратных метров, — при федеральной социальной норме в 18. На федеральном уровне действуют жилищные сертификаты для военных (а у них тоже есть дети), удовлетворяется потребность участников ВОВ, что повышает общую обеспеченность. Во многих регионах есть собственные программы содействия в улучшении жилищных условий, включая более дешевое социальное и арендное жилье.

Помимо "материнского капитала" есть еще, напомню, государственная программа "Жилище", одна из ее подпрограмм – "Обеспечение жильем молодых семей". Она предусматривает выделение субсидий в размере до 40% для молодых семей (до 35 лет), которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Кроме того, субъекты Федерации и органы местного самоуправления вводят собственные льготы при рождении детей. В Омской области, например, при рождении второго ребенка молодой семье списывают половину долга от беспроцентного жилищного займа, а при рождении третьего — полностью. В Москве многодетным семьям "прощают" 30% стоимости жилплощади при заключении договора, такой же процент долга списывается за каждого ребенка.

Но реальное финансирование подпрограммы, которая гарантирует молодым семьям собственный угол, не соответствует реальным потребностям. И эти расходы в бюджете на 2012-й и два последующих года сокращаются. По сравнению с тем, что заложено, — на 4,6 млрд рублей, или на 27,7%. О том, что при этом программа не будет выполнена, никто не говорит – просто сокращают расходы.

Тем временем в очереди на улучшение жилищных условий в России стоит более 400 тыс. семей, а в 2010 году их улучшили только 24 тыс. Можете представить, сколько молодая семья может прождать квартиру…

— Если ей повезет попасть в очередь…

— Условия для попадания очень жесткие. Я знаю много семей, которые из-за "лишних" метров оказались вне программы. Конечно, для участников требуется более гибкий подход.

— А как с возможностью получить социальное жилье в бессрочный наем?

— Претендовать на получение такого жилья семья может только в случае признания малоимущей с учетом всех ее денежных и имущественных доходов. Для москвичей, не обладающих жилой собственностью и другим имуществом, доход на члена семьи должен составлять не более десяти с половиной тысяч рублей. Если в собственности автомобиль или жилые метры, то ниже.

— То есть, если я получаю 11 тысяч, в статистику бедствующих меня уже не включают?

— С такой проблемой часто сталкиваются многодетные семьи: многие из них не подпадают ни под какие программы. Есть даже категория многодетных "бомжей" – это семьи без прописки, которые продали квартиру в одном регионе, а в другом (к примеру, в Москве) по приезду так и не купили. Их не очень много — может быть, несколько десятков семей на всю столицу. Их дети учатся, получают все социальные льготы – им доступно все, кроме возможности решить жилищные проблемы. Дать им даже арендное жилье столица не может: есть реальная очередь, которая по закону оформлена, и завтра же это предоставленное жилье опротестует прокуратура.

На мой взгляд, таким семьям нужно либо предлагать возможность переезда в другой регион (Москва перенасыщена), либо, если не могут или не хотят, каким-то образом субсидировать часть аренды. Это в конченом счете выгодно для Москвы с точки зрения профилактики социального сиротства. Если мы им не помогаем – вырастают либо озлобленные люди, которые понимают, что государство им ничем не посодействовало, либо в чем-то ущемленные. Из Москвы они не уедут – это очевидно. Но расходы на решение их проблем в любом случае будут гораздо меньше, чем тот социальный негатив, который они несут в общество.

Это экстраординарный случай. А необходима особая государственная программа и для многодетных вообще. Фактически она должна быть такой же, как программа обеспечения жильем молодых семей, но без ограничений по возрасту: родители с тремя и более детьми обычно старше 35 лет. К тому же она должна была бы учесть, что дети в многодетной семье могут быть и старше 16-ти (в Москве, к счастью, это поняли).

Самостоятельно многодетные не смогут справиться со строительством жилья. По нашему обследованию, среди них только одна из 18 семей в состоянии решить свои жилищные проблемы – и то с помощью ипотеки или кредита.

— Какой выход вы видите?

— Им могло бы стать предоставление в собственность земельного участка под строительство дома или дачи. С такой инициативой год назад выступил президент Дмитрий Медведев – и в большинстве регионов соответствующие программы и законы уже приняты. Но, как правило, размер выделяемых участков не превышает 6-8 соток. Задаешься вопросом: неужели в России не стало земли за пределами столичного региона? Московская область при всех своих сложностях выделяет не менее 15 соток (причем муниципалитет может добавлять), Пермь – 15-25 соток, а Калужская область – 6-8 соток. Там земли-то много, ну почему нельзя выделить больше? Почему надо "приютить" всех на пятачке? Огород, и тот для многих мог бы стать материальным подспорьем. Хотя бы на лето.

Кроме того, мало просто дать семьям землю. Ясно, что за этим первым шагом должно последовать обеспечение участка соответствующими коммуникациями (электричеством, газом, водой). Во-вторых, нужно оказать помощь в строительстве дома. Существует очень хороший опыт в Белгородской области. Там администрация выделяет кредиты под 1% на строительство дома. Причем кредиты могут выделяться и в качестве строительных материалов, а это косвенная поддержка местного производителя.

Бесплатное выделение земли крайне затруднено в крупных городах, в республиках с высокой численностью многодетных семей. Скажем, в Чечне и Ингушетии потенциальных претендентов гораздо больше, чем свободной земли.

— Есть ли альтернатива для таких субъектов?

— Для мегаполисов одним из способов поддержки многодетных семей могут стать жилищно-строительные кооперативы, в которых либо все, либо часть семей – многодетные. Суть в том, чтобы предоставлять им в собственность земельный участок под строительство многоэтажного дома — тогда каждый из них получает свою долю. Подобный опыт существует в других странах. Более того: закон, позволяющий это делать, уже четыре года находится в Государственной думе РФ, но, увы, до сих пор не принят.

— Как в Москве обстоит дело со строительством доходных домов? Могут ли они решить проблему "бездомности"?

— В Москве построено несколько доходных домов – только в последнее время их называют бездоходными. Дома эконом-класса сдаются не в социальный наем, а в аренду малоимущим гражданам, стоящим в очереди, и прибыли не приносят. Все время проживания (а это не более 10 лет) семья, по идее, копит на покупку квартиры. Но, по последним оценкам, эта программа была признана неэффективной. Люди не успевают собрать нужную для полной выплаты сумму.

— А ипотека?

— Традиционная ипотека работает для обеспеченных – т.е. примерно для 12-13% граждан. В Москве, например, это поняли, поэтому кроме очереди нуждающихся в бесплатном жилье, у нас есть очередь тех, кто нуждается в содействии в улучшении жилищных условий. Это те 50-60% населения, которые не могут претендовать на социальное жилье и не могут сами купить на рынке. Каким образом может быть оказано содействие? Стоимость и себестоимость жилья в Москве, как известно, разительно отличаются. Себестоимость оценивается в пределах 30 тыс. рублей за квадратный метр. Исходя из этой суммы, государство могло бы выделить кредит Москве или любому другому городу. Город-получатель объявляет конкурс на строительство дома эконом-класса или строит его самостоятельно, привлекая государственные компании. Затем новые квартиры реализуются по себестоимости среди нуждающихся. Покупая их, они возвращают деньги в казну. Причем целевая аудитория – бюджетники: учителя и врачи, которые в столице зарабатывают больше минимального дохода и потому не могут попасть в очередь, но все же слишком мало, чтобы участвовать в ипотечных программах.

Помимо федеральных денег у населения есть ряд других финансовых источников. В частности, можно использовать облигационные займы. Этот инструмент очень активно внедряли в середине 1990-х, когда обычные программы не работали, а система долевого участия в строительстве жилья находилась в стадии становления. Смысл в том, что приобреталась одна облигация, стоимостью десятой части квадратного метра жилой площади. Покупая облигации, человек покупал гарантии на еще не построенные квадратные метры. А город, получая средства от продажи облигаций, возводил дом и в нем предоставлял человеку площадь на его облигации.

Это, на мой взгляд, очень перспективный механизм, который сегодня незаслуженно забыт. По оценкам, россияне хранят под матрасами 10-13 триллионов рублей – вот эти сбережения мы могли бы привлечь в строительство. Ценные бумаги могли бы не только покупаться, но и продаваться — в зависимости от обстоятельств у владельца.

Причем один привлеченный в строительство рубль дает нам примерно 2-3 дополнительных рубля к росту валового продукта. И примерно 40 копеек с рубля идут в качестве налогов в бюджет. Любой рубль, вложенный в строительство, приносит налоговые доходы, с лихвой покрывающие стоимость кредита. Если внедрить механизм облигационного жилищного займа на федеральном уровне, то, помимо решения важнейшей социальной задачи, под государственные гарантии можно создать федеральный рынок арендного жилья и решить тем самым проблему трудовой мобильности.

Вместо этого мы силимся пятью хлебами накормить всех бедных, а это бесперспективный путь. Нужно, чтобы заработал массовый рынок жилья. Когда строительство приобретет массовый характер, и люди сами начнут улучшать свои жилищные условия, доходы, поступающие в бюджет, позволят решить и проблемы самых бедных. Сейчас же мы пытаемся те доходы, которые мы получаем от 13% участвующих в ипотечных программах, каким-то образом перераспределить на остро нуждающихся. Средняя прослойка при этом остается за бортом всех программ. А для нее нужны специальные инструменты.

— Например?

— Например, в Белгородской области сегодня успешно функционирует жилищно-накопительный кооператив "ЖБК-1". Система следующая: являясь членами кооператива, люди покупают в качестве паевых взносов реальные квадратные метры. Накопив 30% или 50% взноса, человек въезжает в новую квартиру и в дальнейшем выплачивает паевые взносы уже по рыночной стоимости. Но подобный проект может состояться только при двух условиях: благодаря инициативным гражданам и при поддержке местной власти, которая обеспечивает доверие населения к новой системе.

— Должны ли работодатели участвовать в решении "квартирного вопроса"?

— Безусловно. Советский опыт распределения ведомственного жилья забыт напрасно. Нужно сделать так, чтобы экономически активная часть населения (активная и в трудовом отношении, и в репродуктивном) могла улучшать свои жилищные условия. И сделать так, чтобы предприятия в этом были заинтересованы. Во Франции работодатели еще после войны приняли решение, что 1% от заработной платы будут перечислять в специальный жилищный фонд. Средства этого фонда расходуются в соотношении 50 на 50: половина отчисляется на улучшение жилищных условий собственно работников предприятия, еще 50% – на помощь семьям в целом по стране.

Во Франции, кроме того, сильно развит рынок арендного жилья – там принято, чтобы после совершеннолетия дети жили отдельно. Поэтому из 16 млрд евро, которые выделяются под жилпрограммы, на строительство нового жилья уходит только миллиард. Остальные 15 млрд — субсидии в аренде.

— И тем не менее у нас не самый низкий в Европе показатель обеспеченности жильем…22,4 кв. м. на человека?

— Да, он постепенно улучшается, но при этом частично — за счет сокращения численности населения. И вот этому демографическому оскудению сегодня можно противостоять массовым жилищным строительством, в котором государство должно стать самым активным участником. Это инвестиции в фонды и детей, а не текущее потребление. Если нет жилья – ну, какие могут быть дети? А если нет детей — будущих работников, то какая в стране может быть экономика и перспектива?

Беседовала Дарья Миронова
Подробнее: http://www.rosbalt.ru/moscow/2011/12/13/924060.html